近期，深圳的一个公寓项目因为销售业绩太过“亮眼”而引起了我们的注意。这里跟大家说几个数据：
首开至今位列深圳公寓类产品销售面积“Top1”
首开至今位列全国公寓类产品成交金额“第三”
项目开盘单月热销“15亿”
首开至今劲销超“50亿”
(备注：项目2019年11月开盘)
要知道，在今年这样一个市场行情下，一个公寓项目可以实现这样的销售业绩可以堪称“奇迹”，体现在几点：
1、全国商品房市场销售增速放缓，其中非住宅类产品市场表现更为冷淡。1—8月份，全国商品房销售面积9.85万平方米，同比下降3.3%，办公楼销售面积下降19.5%;商品房销售额9.7亿元，其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%。从这个数据可以看出，虽然疫情后楼市有所回暖，但是非住宅产品的销售难度还是很大。
图：全国商品房销售面积及销售额增速
数据来源：国家统计局
2、项目销售套数比全国销售金额排名第一的项目多出整整5倍。截止8月份招商太子湾是全国公寓类产品销售金额排名第一的项目，但是由于太子湾项目单价比较高，均价在10-12w之间，所以拉高了整体销售额。相比之下，我们看的这个盘的销售套数比太子湾高出5倍之多。
3、销售额超过50亿元的公寓项目寥寥无几。从我们监测的各城市楼盘销售数据来看，全国除了一线城市外，公寓项目销售金额很少有超过10亿的。而在一线城市中，一般情况下，销售额超过50亿的通常是占据绝对优势位置的豪宅盘。所以，全国范围内能达到这样销售业绩的公寓类项目实属稀少。
那么，这个“神盘”就是世茂集团开发的——世茂深港国际中心。
三高标签，自带光环
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这个项目自诞生起受到的关注就比较多。原因在于，这个项目有“三高”标签：
一是高总价，二是高投入，三是高顶配。
其一，深港国际中心项目是2017年世茂集团以总价239亿元拿下的，当时创下了深圳土拍的最高总价，目前是深圳第二高总价地块，在全国排第四。
其二，世茂集团在该项目的投资额预计是500亿元，该数额占大运开发建设投资额的1/3，可以说将是拉动深圳东部发展活力的重要引擎。
其三，该地块除了要建造一座超高层建筑外，还将导入顶级商业等资源，如超五星级酒店、世界500强企业、世界一流的国际学校等。
图：深港国际中心超塔效果图
在“三高”光环的加持下，深港国际中心可以说是一个自带网红基因的项目。
但是，你们以为这个项目能卖得那么好仅仅是因为这几个原因吗?深入研究后我们发现这个项目让我们惊艳的地方还远不止于此。
接下来，我们将详细剖析世茂深港国际中心项目的各大亮点。
区位优势显著
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深港国际中心位于深圳大运新城，当前大运新城的发展尚不成熟。但是和早期世茂进入浦西打造“上海世茂广场”的逻辑一样，布局大运新城也体现了世茂的城市投资逻辑——主攻一二线核心城市，寻找城市价值增长极。
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深圳城市会客厅，东进战略桥头堡
说到大运新城就不得不提“深圳城市会客厅”的发展规划——在深圳的整体规划中，大运新城与前海、深圳湾和香蜜湖等区域并称为深圳 “六大城市新客厅” 。根据规划，大运新城将被打造为“深港合作创新示范区、创新型高端总部基地、深圳东部品质示范区以及深圳东部人才中心”。
众所周知，区域的发展离不开产业的导入。因此，在产业方面，大运新城正在推进天安数码城四期、启迪协信科技园、回龙埔新工业区、益田硅谷等20余个重大项目建设。学研方面，香港中文大学(深圳)、北理莫斯科大学等相继落户大运新城，这里已逐步形成由学术研究带动产品研发的良性循环。
图：深圳“六大城市新客厅”示意图
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6轨交汇，立体TOD
对于一个新兴区域而言，完善的交通规划对拉动区域经济发展的重要性不言而喻。
那么，正如大家所知的，有一个地铁站点的项目即可称之为“地铁盘”，如果与“地铁站”无缝链接，则可以称为“地铁上盖物业”，但是，如果同时集地铁，城际和公交等多种交通方式为一体呢?则是现在大火的TOD项目。
令人惊喜的是，深港国际中心总共有六条轨交线路经过，其中已建成的3号线距离项目2公里，而建设中的16号线则是与项目商业无缝对接。此外还有城际、公交等一体化交通规划。建成后将是深圳东部首个大型TOD项目。
此外，深大城际、深汕高铁和深惠城际三条线路途径项目所在区域，待建成后，项目在湾区一小时经济圈中还可收获一波湾区发展红利。
表：深港国际中心项目区域已规划轨交线路
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大型场馆，生态公园
不得不说，深港国际中心这个项目还有两个得天独厚的优势：
一是项目临近深圳的大型体育场馆—深圳大运中心体育馆，该场馆也是深圳首个集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的公众文体公园;对于周边居民而言是不可多得的休闲娱乐设施配套。
二是项目周边分布有四个大型公园。绿地总面积高达800公顷，简直就是一个“天然氧吧”。
图：深圳大运中心体育馆实景图
由此可见，深港国际中心这个项目占据了区位、交通和生态资源三大优势，足以匹配其“地王”的身价。
除了项目区位自带的优势外，项目自身的规划也有许多的亮点，我们甚至能感受到世茂在这个项目的打造上倾注了不同以往的一些新理念。
赋予“商业综合体”新的内涵
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正如世茂对外所说：“新时代下，世茂更多了一些城市新生发展的新思考，在地标打造上，世茂已经升级了硬核和内涵。不仅仅为城市打造地标，更思考城市未来，甚至是城市群格局。”
看完深港国际中心项目，我们发现，有别于传统的商业综合体，世茂正在重新定义商业综合体，换句话说，世茂要打造的是“超级综合体”。
在这个136万方的项目中，融合了全球商务、顶级酒店、四维商业、国际学校、高端公寓、国际会展、演艺中心、图书馆、美术馆、青少年活动中心、深港青年合作创业中心、城市绿地广场、过境巴士站等综合性复合功能，还与阿里云签约深圳首个阿里云AI智慧社区。
听起来是不是有一点“造城”的意味?满足人们从物质生活到精神上的所有需求，让住户在一公里生活圈内享受到极致的生活体验。
图：世茂深港国际中心规划效果图
除此之外，在项目规划中，我们还可以看到这个综合体项目呈现的两大内核：即新商业内核和人文教育内核。
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新商业内核——实现商圈对区域活力的推动作用
深港国际中心的商业配套将采用“街区+MALL”的形式，将室外步道、空中连廊和超塔的景观连接起来，采用多首层设计，打造约30万方娱乐公园式商业。此外，还拟引入顶级知名合作方，结合最新的VR、AR等前沿科技，打造沉浸式主题乐园。
去年，大运新城面向全球征集，打造“城市新客厅”公共活力空间设计方案，共有27家知名设计机构参赛，最后胜出的是MVRDV建筑事务所设计的“深圳露台”方案。
“深圳露台”是在这个项目中让我们都眼前一亮的一个设计。
在现代商业中“人、文化、环境”的交融共鸣是很重要的，“露台”的设计也充分考虑了人和景观和商业之间的和谐，将深港国际中心的公共设施配套区域与商业巧妙连接在一起，在保证群众公共休闲的需求的同时，也最大程度上支持了商业的引流，还为该地区带来创新与活力。
效果图：左商业中心，右深圳露台
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人文教育内核——打造多重业态文化场域，引入顶级教育资源
中高圈层对艺术文化的追求是一个大的趋势，在这个项目中也可以看到文化的融合，还有空间和文化艺术的有机碰撞。
例如，在深圳露台的东、西两区，规划有包括人文、潮玩在内的9重丰富业态的建筑群落。打造“主题式、复合式、沉浸式”的文化场域。
东区针对城市新青年，打造新会展空间、开心梦剧场、地标发布厅、青年创业中心四大核心功能区。西区则主要面对青少年，依托图书馆、文化艺术中心及户外剧场等文化设施，打造图书综合体与户外成长剧场。
图：开放式文化广场示意图
此外，在教育的导入上，项目签约了英国名校—哈罗礼德学校。
哈罗礼德学校是哈罗学校的三大子品牌之一。起源于英国的哈罗公学已经有447年的历史，是英国九大公学之一，培养了包括英国首相丘吉尔、诗人拜伦等在内的约13位世界领袖级人物。在英国的私立贵族中学排名T50中，哈罗公学排名在第15左右，处于顶尖教育资源的上游水平。
在香港哈罗国际学校，它的优先面试权甚至能炒到百万港币之上，一位难求，门槛极高。
可以说，该学校的引入，可以在一定程度上填补深圳东部中高富人圈层对顶级教育需求的空白。
小结
综上分析，我们可以知道世茂深港国际中心项目成为销售“奇迹”是自身价值的兑现。看上这个项目的消费者也是在买这个项目给这个区域未来的发展带来的价值。
项目一期开盘至今已经过去10个月，现在项目上的到访客户还是很多。据说，目前一期公寓销售已经接近尾声，还剩少量尾盘。
众所周知，大型综合体项目的一期价格是最优惠的，而我们听说因为一期卖得太好，二期有意涨价到7w+，涨幅接近50%。
不过这样的价格涨幅在深圳并不奇怪，毕竟深圳是全球的深圳，源源不断的热钱流入深圳的同时，资产的升值机会也就来了。