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为什么一线城市的房价跌不下来

时间:2020-09-30 11:50:07 来源:腾讯网

大城市的房价,真跌不了

现在政策层面对房地产的监管是越来越严格了,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

简单地说,房产商去杠杆不算,连个人房贷都要看着放。

看上去是配合“三条红线”打的组合拳,意在降低大家的负债,让房地产冷却下来。

主流观点认为,房价要跌了,现在已经处于下行通道了。

对于这个观点,我保留意见。

房价涨还是跌不是靠意淫,靠的是数据。

根据中指研究院9月1日发布的“百城价格指数”报告显示,8月,全国100个城市新建住宅平均价格为15605元/平方米,环比上涨0.50%,涨幅较上月扩大0.07个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为15331元/平方米,环比上涨0.18%,涨幅较上月扩大0.16个百分点。

100个主要城市里面,有89个是上涨的,尽管房价涨有100个负面影响,但事实终究是事实。

01

房价能涨的根本原因是什么

与其自嗨式的寻找满足自己利益的观点,不如讨论一下究竟是什么原因让大城市房价肆无忌惮地涨了那么多年。

从金融角度,房价涨是因为M2的超发,大量贷款流入房地产行业,房地产短时间里吸收了今后几十年的资金,所以房价大涨。

但这个说法有个驳论,为什么鹤岗,阜新的房子却没享受到房地产的红利,现在跌得才3,4万一套?

就算土地不要钱,给你2万块你也盖不出一套40平的房子吧?

连砖头的成本都不够。

像这样的房子全国比比皆是,鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、朔州、海西、博州、佳木斯、阜新全国房价排名倒数前十。

这些地区有一个共性,它们都是资源枯竭型城市,教育,工作的机会非常缺乏,于是导致人口大量外流,没人房子卖给谁去呢?

所以房产并不单单是一种商品,或者是金融衍生品,它更像是一种资源,一种可以反应未来自身价值的资源。

如果该资源有无限再生能力,理论上它的价格可以无限上涨;相反,如果资源枯竭,那么它只能成为普通商品,随着时间的推移不断折旧,最后一文不值。

换一句话说,买房的本质其实是在掠夺资源,谁拥有的资源越多,谁在未来就能掌握越多的话语权。

比如说学区房。

一套学区房的单价要比周边房价明显高出一截,甚至已经超越了其居住的属性——有些家长买学区房只是为了挂个名额,人都不住在那里。

而且学区房显然是个可再生资源,今年小朋友入学了,房子就可以转手,明年新小朋友还能接着入学(当然,每个城市对学区房的政策不同,只是阐述现象)。

所以学区房只涨不跌。

相反,海景房就是个不可再生资源了。

海景房其实是个伪需求,不谈大海对房子的腐蚀,单单为了度假去购买,完全可以用酒店代替。

每年酒店还能随便换,更不装修,也不用交物业费。

如果想出手,必须找到和自己有相同想法的人。然而随着民智的开化,越来越多的人意识到一年只去个把月而买一套房,实在有点得不偿失。

所以“度假”这个资源就越来越淡化,直至消失。

于是海景房就成为了一个没有附带资源的普通商品罢了,随着时间推移不断贬值。

02

为什么大城市的房价只涨不跌

如果你撇开房产的居住属性和金融价值,把它看成一种资源,很多事情就豁然开朗了。

为什么一线城市的房价跌不下来?

因为这些城市赋予房子的价值已经远远超过房子本身,人们在一线城市安家落户可以享受更好的医疗水平,更优秀的教育资源,更丰厚的收入。

而这些是刚需,满足人们吃穿住行的基本需求。

但是小城镇却恰恰相反,它们可以被某些奇怪的概念炒作起来,房价一时拉伸很高,但是这些概念并不影响人们的基本需求,所以当概念开始淡化的时候,房价也应声下跌。

比如说重庆的江景房(只是举例,重庆可不是什么小城镇)。

最近有不少炒房团去开发重庆的楼盘,特别是三江沿岸的房子,特别吃香。

如果炒房团希望房价涨,那么房子就必须有资源属性,那么请问三江沿岸的资源属性是什么?

江景?

这显然很扯了,因为重庆的沿江房子多如牛毛,并不是刚需,本地人的选择面很广,也不在乎是否沿江。

如果没有别的资源加持,要转手,只能用江景房这个概念继续忽悠下一个接盘的外地人。

所以,当一套房产失去了资源属性,它的涨幅必然有限。

上海有一句老话,宁要浦西一张床,不要浦东一栋房。那是因为90年代初期,上海的资源都集中在浦西,浦东不过是个乡下地方;

而现在浦东发展起来了,机会和资源可能比浦西更多,于是大量的外来人口流入,上海本地人口迁移,房价飙升。

上海可以如此发展,全国可以吗?

很难。

曾经上山下乡的时候,初衷就是把大城市的资源搬到小城市去,然后实现全国共同发展。

但是最终效果并不是太好。

而现在2020年,更不会出现类似强制的举措,所以城市与城市之间的资源差距会越来越大。

在马太效应的催化下,小城市原本就有限的资源还要继续流入大城市,这导致人口骤减,房价暴跌。

而大城市却因为自身资源优势,无限吸纳优质人口,令房价稳步上涨。

因此可以预料的是,在不久的将来,中国的人口分布将会过度集中,而房价的差距会越来越大,甚至鬼镇,鬼城会越来越多,千万套无人居住的房子将成为新常态。

同时,大城市的资源掠夺也变得更加激烈,就像上海现在开放户口政策,正是对小城市有限资源的掠夺,优质人才都留在了上海,和现有的上海人(包括新上海人)继续竞争资源。

请问在如此激烈的厮杀中,作为有限资源的房子,房价怎么降?

能保持和CPI同步已经是万幸了。

所以,无论是投资还是刚需,大城市才是最终的归宿,情愿在大城市买一套小房,也不要在小城市买一套别墅。

资源终究是有限的,先到先得。

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