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这两类人群才是未来支撑起楼市的真正购买力

时间:2021-05-20 08:32:53 来源:腾讯网

自98年房改开始,我国房地产业便迎来真正意义上的快速发展。尤其是2004年后的十余年时间里,房地产投资增速大幅拉升,房价更是“一骑绝尘”。国家统计局数据显示,2004年-2016年,我国平均房价上涨了近3.17倍。尤其是2016年的楼市高潮时期,更诞生了名噪全球的“房价四小龙”城市:厦门、合肥、南京、苏州——这四大二线城市领涨全国,房价涨幅均超过40%,风头甚至盖过了北上广深。自此,楼市开启了“全民参与”的投资炒作热潮。

房价短期快速飙升,带来的影响是极其恶劣的,不仅拉大了有房者和无房者的财富差距,更使得数以万计的真正刚需只能“望房兴叹”。更重要的是,伴随着投资买房“快速造富”思想的崛起,高房价不仅“掏空”了年轻人的钱袋子,更对消费造成了不小的挤压,与此同时也对实体制造业等的发展形成了制约。

李嘉诚曾经说过,“任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,就会造成摧一残。”作为支柱产业的房地产,也不例外,因为虽然房价不断上涨对经济发展有巨大推动作用,但不可忽视的是房地产首先是解决居住的民生产业,这是房地产的底线,更是其长远发展的基础。

国家深知这个道理。所以我们看到,从2017年开始,以“房住不炒”为主基调的楼市调控便浩浩荡荡在全国100多个城市铺展开来。从限购、限价、限贷、限售、限商“五限”模式,到土地市场开展“限地价、竞自持”,再到推出共有产权房,试点“租购同权”,加大保障房供应,大力发展租赁市场……这一系列雷霆手段“组合拳”下来,投资炒作迅速降温,房地产市场也终于逐渐进入平稳发展阶段。

然而,当我们站在当下再回顾过去4年的楼市调控,很多人却蓦然发现,即便是这一次喊得震天响的“房住不炒”调控,也和以往没有什么不同:歌照唱,舞照跳,投资买房情绪依然高涨,房价亦是一年更比一年高——国家统计局数据显示,截止到2021年一季度末,我国平均房价已经高达11030元/平,较调控前一年(2016年)的7475元/平,4年时间房价仍然上涨了1.4倍以上。尤其是环一线城市卫星城和部分三四线城市,在“棚改”和需求、资金外溢的拉动下,房价涨幅甚至超过了200%。

不仅如此,在很多人还未走出今年一季度楼市“小阳春”全面爆发的阴霾时,最新数据显示,4月份房价又涨了——5月17日,国家统计局发布了2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,62个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,房价持平的城市有3个,下降的城市有5个。换言之,4月份,全国重点70城中有超过88%的城市房价依然在上涨。值得一提的是,4月份房价上涨城市数量更是创近21个月新高。

房价再次上涨,意味着购房成本的增加。毫无疑问,这对于数以万计的无房者来说,是莫大的坏消息。不过房改专家孟晓苏却直言,“房价上涨对老百姓来说是好事!”理由有两个:一方面,全国城镇地区96%的居民都有房了,对于老百姓而言,房产又是家庭财富的象征。因此房价上涨意味着财富增值,自然是好事。事实上,根据胡润研究的数据显示,现实中有15%的千万富翁都是靠房产支撑的;另一方面,房价上涨吸纳了大量“超发”的货币,进而起到降低通胀压力的作用,真正做到了防止货币流入CPI。换言之,房价上涨抵御了通胀,稳住了物价,这才有了老百姓今天的幸福生活。

潘石屹曾经发表过类似观点,“不应该限制房价上涨,人的钱就应该是往房地产方面投资的,而不应该是往菜市场跑。”

房价上涨对老百姓来说真的是好事吗?这难道就是我国房价“久调不降”的根本原因?对此我们不敢苟同。首先,房价上涨对于极少数不缺房子住的人来说,确实是好事。尤其是坐拥几十套甚至上百套房的有钱人,房价上涨意味着房产升值,对应的是财富增值。不过房价上涨对于数以万计的无房者和换房刚改购房者来说,未必是好事。对于无房者意味着购房成本增加,对于换房者来说,同样意味着换房成本的增加。即便手中有一套房子,换房时仍然占不到便宜,因为换房时需要支付的首付款和每月月供对应都会增加,压力不减反增。

事实上,这两类人群才是未来支撑起楼市的真正购买力,他们才是对房价最敏感的群体。首先,虽然央行数据显示城镇地区住房拥有率已经高达96%,但不可忽略的是,我国的家庭正在变得越来越小,全国共有4.94亿户家庭,平均每个家庭户人口为2.62人,比2010年减少0.48人。至于缩减原因,主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。不仅如此,社科院预测,未来10年将有至少1亿人口从农村来到城市,这背后是庞大的购房需求;

其次,经历过去二十多年的不停造城、建房,我国总体上确实不缺房了,但是不可否认的是我国正在变老的房子越来越多,城中村、老破小一茬接一茬,这背后同样隐藏了巨大的换房需求。事实上,我们已经进入一个史无前例的“换房”时代了——资料显示,我国基本上每年会拆掉7亿平米房子,需要置换的房屋面积是10亿平米,这些现象,不仅存在于北上广深,而是全国的每个角落。

所以结论就是,我国仍然存在数额庞大的首套房购房需求和前所未有的换房需求,房价上涨,对于这两类人来说,都不是好事。

再者,如果不是房价上涨吸纳了“超发”的货币,这些钱就一定会流向CPI吗,面条真的会200元/碗,大米50元/斤?答案是否定的。因为即使钱都跑到菜市场,或者日用品市场,导致这些物品价格大幅度上涨,到时自然也会有相关部门来调剂打压。所以房改专家的“房价上涨缓解了通胀压力”说法,也不完全正确。当然,房子本身就是商品,而且房地产占用了巨大的资金池,房价一定程度上涨,确实有效抵御了通胀,但这个涨和炒作性的短期快速拉升,是有本质区别的。

房价上涨对老百姓真的是好事吗?党媒经济日报9字回应了高房价:高房价问题亟待解决。2021年4月底,经济日报发表文章直言不讳表态,重点50城房价收入比远超国际临界点,这意味着我国重点城市的房价都严重“虚高”。不仅如此,文章还直言,高房价问题亟待解决,因为高房价有四大显而易见的弊端:1、让当代年轻人压力倍增。“房奴”涌现,年轻人背负巨额房贷,发展严重受阻。不仅如此,很多房价过高的城市,更在逐渐“赶走”年轻人;2、高房价挤压消费,内需不足;3、城乡差距拉大,农村土地浪费愈加严重;4、催高商务成本,企业竞争力每况愈下,同时高房价还制约了经济协调发展。

面对不断上涨的房价和普通人与日俱增的购房压力,显然“房价上涨并不是好事”,因为党媒经济日报主张“未来房地产要还利于民”,且基于此开出的“药方”是:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,以时间换空间,构建房地产长效机制,逐渐烫平楼市泡沫。

从党媒对高房价的回应来看,毫无疑问国家层面早就意识到了有些城市房价“过高”的情况,而且深谙“房价上涨并不是好事”的道理。那么为何不采取立竿见影的调控措施来“打压”高房价,把房价降到普通刚需都能接受的水平呢?

国家智囊仇保兴早就给出了解释:一方面,房地产确实存在泡沫,但不能忽略的是房地产和国民经济已经深度捆绑了,任何太过激烈的手段都不能用,否则会适得其反;另一方面,房住不炒不等于“房价下降”,现实需要且采取各种办法,把房价稳定住或者涨幅控制在合理范围内,这才是国家调控房地产的本意;最重要的一点是,房住不炒高压调控背景下,我国房价仍然能做到4年上涨超1.4倍,房价“久调不降”的根本原因是,三类人“不允许”:

第一类是数以万计的有房者。这很好理解,西南财大和央行的调查数据都显示,我国城镇居民近8成的家庭财富都在房子上,所以对于有产者来说,房价涨跌其实对应的是家庭财富的增减。没有人希望看到自己的财富缩水,所以也就没有人希望房价下跌。每次开发商降价销售,老业主都会组织起来进行“阻拦”,原因就在于此;

第二类是地方施政主体。上海易居研究院发布的报告显示,在选取的45个大中城市中,对房地产依赖度(房地产开发投资占GDP比重)高于20%的11个,高于10%的有37个。此外,30个大中城市中,对土地财政依赖度高于100%的有12个,高于75%的有22个,高于50%的有26个。这两个数据揭露了全国绝大多数城市发展靠房地产的事实,尤其是土地财政基本上是95%以上城市收入来源的半壁江山。基于此来看,地方施政主体理论上是“不希望”更“不允许”房价下跌的,因为房价会影响地价走势;

第三类是银行机构。央行数据显示,2020年末我国房地产贷款余额总额是49.58万亿元。对于银行来说,这些都是房产的抵押贷款,有个人的也有开发商的。如果房价下跌,必将带来一系列反应,最终会导致房子销量下滑,成交量下跌,购房者会捕捉到市场降温的信号,对房价的预期会更不足,进一步刺激房价下跌。这会直接导致银行信贷业务量萎缩,如果跌幅过大,房产的抵押价值高于房屋市值,“弃房断供潮”便会发生,这个时候银行出现损失的可能就高了。反之,房价上涨,投资购房需求旺盛,银行信贷业务会增加,房地产拿地欲望增加,各种抵押贷款也会增多。

为什么市场低迷时,银行会放宽信贷政策,甚至于降低首付门槛?本质上银行是想以低成本来刺激购房者的买房投资欲望,达到给市场升温的作用。购房者越活跃,市场越热闹,对银行则越有利。

三类人“不允许”,房价就真的不能降吗?当然不是。房价行情网数据显示,4月份监测的300个中,有135个城市房价出现下跌,占比达45%。经过分析发现,房价跌幅过大的主要是中小城市,尤其是人口流失严重、无区位优势、经济发展缓慢、产业资源极度匮乏的城市,房价更是“跌势汹涌”。事实证明,影响房价走势的核心因素就是城市的自身实力。

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